Tous les champs sont modifiables. Les valeurs préchargées correspondent au dossier M. et Mme Verdier (lot E0.04). Chaque modification recalcule instantanément l'ensemble des onglets.
Le bien
Caractéristiques de l'appartement et du loyer
€
€
m²
€/m.
%
Le foyer investisseur
Situation fiscale du couple Verdier
€
%
%
€/an
€
€/m.
Le financement
Crédit amortissable
ans
%
%/an
%
%
€
Les charges récurrentes
Charges annuelles de l'exploitation
€/an
€/an
% loyer
€/an
Amortissement — statut du bailleur privé (Jeanbrun)
Taux annuels par niveau de loyer · modifiables
%
%
%
€
€
€
ans
Hypothèse à valider. Les taux préchargés (3 / 3,5 / 4 %) sont vos hypothèses de travail. Plusieurs sources publiques 2026 retiennent plutôt 3,5 % en intermédiaire jusqu'à 5,5 % en très social, avec des plafonds de 8 000 / 10 000 / 12 000 €. Le dispositif étant récent, confirmez les taux et plafonds définitifs au BOFiP / texte de loi avant toute remise officielle.
Phase de travaux (VEFA)
Période sans loyer avant achèvement
mois
€
Les plafonds de loyers et de ressources du LLI / Jeanbrun s'apprécient sur le locataire, pas sur l'investisseur. Ressources vérifiées sur le RFR N-2 à la signature du bail.
MODULE 01
Éligibilité — statut du bailleur privé
MODULE 02
Éligibilité — Logement locatif intermédiaire (LLI)
MODULE 06
Contrôle du loyer plafond
Coefficient de surface
Coefficient = 0,7 + 19 / Surface, plafonné à 1,2
=MIN(0,7+19/Surface ; 1,2)
Arrondi à la deuxième décimale. Pénalise les grandes surfaces, avantage les petites.
Loyer plafond mensuel
Loyer plafond = Surface × Plafond €/m² × Coefficient
=Surface*PlafondZone*Coefficient
Plafonds de loyers 2026 (€/m²)
Barème de référence (ex-Pinel), avant coefficient de surface
| Zone | €/m² |
|---|---|
| A bis | 19,71 |
| A | 14,64 |
| B1 | 11,80 |
| B2 (agrément) | 10,26 |
| C (agrément) | 10,26 |
MODULE 03
Économie de TVA — LLI
Décomposition
Formules
Prix hors taxePrix HT = Prix TTC 20 % / 1,20=PrixTTC20/1,20
Prix TVA 10 %Prix TVA 10 % = Prix HT × 1,10=PrixHT*1,10
Gain de TVAGain = Prix TTC 20 % − Prix TVA 10 %=PrixTTC20-PrixTTC10
Gain relatifGain % = Gain / Prix TTC 20 %=Gain/PrixTTC20
En LLI s'ajoute un crédit d'impôt égal à la taxe foncière, remboursé chaque année pendant 15 à 20 ans, ainsi qu'une exonération de TVA sur les loyers. Avantages hors plafond global des niches fiscales de 10 000 €.
MODULES 04 · 05
Base amortissable & tableau d'amortissement
Base amortissable selon le prix retenu
Base amortissableBase = Prix d'acquisition × (1 − part terrain)=Prix*(1-PartTerrain)
Le terrain ne se déprécie pas : il est exclu de l'assiette. Part par défaut 20 %.
Amortissement annuelAmort. = MIN(Base × taux du niveau ; plafond annuel)=MIN(Base*Taux ; Plafond)
Comparaison des trois niveaux de loyer
Amortissement annuel sur le prix TVA 10 % (scénario LLI + Jeanbrun)
Le niveau de loyer le plus encadré ouvre le taux le plus élevé : plus le loyer est bas, plus l'avantage fiscal est fort, en contrepartie d'un revenu locatif moindre.
MODULE 05
Tableau d'amortissement — niveau actif
MODULE 07
Plan de financement
Le financement est calculé sur le scénario actif sélectionné ci-dessous (le prix d'acquisition diffère selon la TVA applicable).
Plan de financement
Formules
Coût total d'acquisitionPrix + frais de notaire + garantie + frais de dossier=Prix+Prix*FN%+Emprunt*Gar%+Dossier
Montant empruntéCoût total − apport=CoutTotal-Apport
Mensualité (hors assurance)M = K × i / (1 − (1+i)⁻ⁿ)=PMT(taux/12 ; durée*12 ; -Emprunt)
i = taux mensuel, n = nombre de mensualités, K = capital emprunté.
Assurance mensuelleEmprunt × taux assurance / 12=Emprunt*TauxAssur/12
MODULE 07
Tableau d'amortissement du prêt (annuel)
Modélisation en régime réel, en régime de croisière (année 1 pleinement louée). Les intérêts d'emprunt et — pour Jeanbrun — l'amortissement viennent réduire le résultat foncier. Scénario actif : D · LLI + Jeanbrun.
MODULE 08
Résultat foncier · année 1
Détail ligne par ligne
Module 09 — Déficit foncier & imputation
Règle d'imputation. Le déficit foncier hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an ; le surplus et la fraction liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La fraction d'amortissement Jeanbrun excédentaire est, elle aussi, reportable.
MODULES 10 · 11
Économie fiscale & effort d'épargne
Économie fiscale annuelle
Gain fiscalRéduction du foncier imposable × (TMI + PS)=DeficitImpute*(TMI+PS)
Les revenus fonciers supportent l'IR (au TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 %).
Effort d'épargne
Effort d'épargne mensuelMensualité crédit − loyer net de charges − avantage fiscal=Mensualité-LoyerNet-AvantageFiscal/12
MODULE SPÉCIAL
Phase de travaux — déficit & report sur 10 ans
Pendant la construction (VEFA), le logement n'est pas encore loué : aucun loyer n'est perçu, mais le crédit court déjà — intérêts intercalaires + assurance emprunteur. Le résultat foncier est donc négatif. Ce déficit s'impute d'abord sur vos revenus fonciers existants, puis se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes. Cette calculatrice chiffre l'économie cumulée sur 10 ans.
Charges de la phase travaux (sans loyer)
Déficit de la phase travauxIntérêts intercalaires + assurance + charges de portage=Emprunt*Taux*(mois/12)+Emprunt*Assur*(mois/12)
Estimation : intérêts calculés sur le capital appelé. En VEFA réelle, les appels de fonds sont progressifs (intérêts intercalaires plus faibles au début).
Imputation & gain fiscal de la phase
Le déficit est imputé sur vos 9 000 €/an de revenus fonciers existants (au prorata de la durée des travaux). L'excédent éventuel est reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs (dont ceux du bien une fois loué).
CALCULATRICE
Report et économie cumulée sur 10 ans
Avertissement. La déductibilité des charges avant mise en location et le mécanisme de report supposent une intention locative caractérisée et le respect des conditions de droit commun du régime réel. À sécuriser avec l'expert-comptable / le conseil fiscal du client.
MODULE 12
Comparatif des quatre scénarios
Sur un même bien, comparaison à niveau de loyer actif (intermédiaire). Année 1 en régime de croisière. Le scénario surligné est l'optimum sur le gain fiscal annuel.
A · Droit commun (TVA 20 %, réel, sans amortissement) — B · LLI seul (TVA 10 % + crédit d'impôt TF, sans amortissement) — C · Jeanbrun seul (TVA 20 % + amortissement) — D · LLI + Jeanbrun (cumul des deux).
Cumul LLI + Jeanbrun. Le scénario D suppose le cumul des deux régimes. Jeanbrun est non cumulable avec les réductions d'impôt (Pinel, Denormandie, Malraux). Le LLI n'étant pas une réduction d'impôt mais un régime de TVA + crédit d'impôt, le cumul paraît envisageable, mais n'est pas expressément confirmé par les textes au 1ᵉʳ semestre 2026. À sécuriser.
DÉFINITIONS
Indicateurs de rendement
Rentabilité bruteLoyers annuels / prix d'acquisition=Loyers/Prix
Rentabilité nette(Loyers − charges courantes) / prix=(Loyers-Charges)/Prix
Rendement après fiscalité(Loyers − charges + éco. fiscale) / (apport + frais)=(Loyers-Charges+Eco)/FondsPropres
Cash-flow annuelLoyers − charges courantes − annuité de crédit=Loyers-Charges-Annuité
Effort d'épargne− cash-flow − avantage fiscal annuel=-CashFlow-Eco
TRI simplifié(Cash-flow + éco. fiscale) / fonds propres investis=(CF+Eco)/FondsPropresApproche annuelle, hors plus-value de revente.
MODULE 14
Tableau de bord
Synthèse du scénario D · LLI + Jeanbrun, niveau de loyer actif, année 1 en régime de croisière.
MODULE 15